下周三（5月10日），南京将迎来今年第二次土拍。

在今年首次土拍拿下“开门红”之后，此次土拍的11幅地块同样吸引了不少关注。按照网传的名单，预计将会有超过20家房企参与“抢地”，竞争激烈。

河西暂退战场之后，大校场G13、雨核G14、燕子矶G20和江宁百家湖G16等地块，成为关注的重点。在网传名单中，燕子矶G20和江宁百家湖G16房企数量更是名列前茅，大有一争高下的势头。（信息仅供参考）

(相关资料图)

锐评君对这4幅地块进行了实探：

燕子矶G20：毗邻1、7号双地铁站、和燕路过江通道，教育、商业等配套不断升级中；

江宁百家湖G16：毗邻规划中小学用地，靠近3号线胜太西路站，百家湖、小龙湾等商圈傍身；

大校场G13：东侧是南京外国语学校，南侧远离绕城路，西北两侧均有多幅宅地待出让，居住环境更纯粹；

雨核G14：与万科雨核G05为邻，隔着数字大道，是华润置地中心的商业部分，中华中学已建成，江苏省妇幼已开工，地块一侧还有规划的教育用地，优势明显。

4幅地块各有“杀手锏”，谁又将斩获“土拍最热”头衔呢？我们拭目以待。

01

江宁百家湖G16地块

地块四至：东至利源路，南至胜太四路，西至胜太二路，北至秦淮路

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0

建筑限高：60m

出让面积：31104.63㎡

起拍总价：121000万元

起拍楼面价：18524元/㎡

最高限价：138000万元

限制楼面价：21127元/㎡

江宁G16地块位于百家湖硅巷，曾出现在2022年第三批出让名单中，其前身为南京东陶有限公司，目前地块已完成搬迁，内部平整且覆盖绿网。

据此前发布的招商信息显示，G16地块南侧，为规划小学、幼托用地，北侧不远就是秦淮新河，未来生活氛围较为浓厚。

另外，地块临靠秦淮路、利源北路、明城大道等交通干道，距离3号线胜太西路站不远，日常交通非常便利。

需要注意的是，地块周边有多个产业园聚集，西侧更是占地规模较大的上汽大众汽车有限公司，北侧大片空地尚处于待开发阶段，城市界面较为一般。

最近的江宁新房市场，表现得较为热闹，不仅有百家湖的百家臻园持续热销，还有纯新盘朗诗·玲珑新亭、中天·云来推出首批房源，就连暌违已久的龙湖春江郦城，也再次推出28套房源。

朗诗·玲珑新亭：首开共68套房源，户型建面约143、167㎡，精装销许均价39984元/㎡，吸引了442组成功报名，综合中签率约为15%。

中天·云来：首开共144套，户型建面约99、112、115、143㎡，精装销许均价约34410元/㎡。

龙湖春江郦城：加推最后28套房源，户型建面约124、129㎡，销许均价约35069元/㎡，首付6成起，验资255万。共47组买房人报名，中签率59.6%，开盘售罄。

对比来看，G16地块的起拍楼面价只有18524元/㎡，最高21127元/㎡，没有毛坯限价，在周边新盘均价34410元/㎡、39984元/㎡的映衬下，G16充满了更多想象。

总的来说，G16地块优缺点比较明显：交通便利，距离南站、百家湖商圈都不远；但周边工业园区聚集，城市界面较为一般。

从另一角度来看，周边工业园区聚集也带来了更多的人气，或有一定的客户群体。

在去年第三批土拍“落选”之后，G16地块这次能不能成功出让，我们拭目以待。

02

燕子矶G20地块

地块四至：东至燕春路，南至晓庄街，西至和燕路，北至宜春街

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：53773.16㎡

起拍总价：279000万元

起拍楼面价：18530元/㎡

最高限价：319000万元

限制楼面价：21187元/㎡

从地铁1、7号线晓庄站出来，一眼便看见被绿网覆盖的燕子矶G20地块，四周边缘清晰、道路通畅，内部平整，位置十分优越。

从实探来看，燕子矶G20地块的优势，非常亮眼。

首先是交通，G20地块毗邻1、7号线晓庄站，出门就是双地铁的配置；西侧是和燕路，可快速通达过江隧道，栖霞大道距离地块也不远。

其次是周边教育资源丰富，除地块东南角规划的幼儿园之外，还有仙林外国语学校燕子矶分校、晓庄小学、伯乐中学、南师附中等。

最后是浓厚的生活氛围。G20地块紧靠彩虹广场，距离华润商业综合体（在建）、招商花园城，也仅有步行20分钟、地铁1站路的距离。

同时，周边既有城市绿洲花园、燕华花园等成熟小区，也有保利燕璟和颂、万科燕语光年等新房项目。

但需要注意的是，地块西侧紧靠和燕路高架，存在一定的噪音影响，这对未来商品房的隔音、降噪、减震的要求比较高。

去年年底，地铁1号线北延线、7号线北段以及和燕路过江通道的相继通车，让燕子矶板块喜提一波利好，提振了不少市场热度，不少买房人将目光转向这里。

目前燕子矶板块的新房库存较为充足，在售的有颐和四季府、华发四季雅筑、保利燕璟和颂，以及纯新盘江悦堂和星叶燕尚玥府。

距离G20地块最近的保利燕璟和颂，毛坯限价32640元/㎡，楼面地价20953元/㎡，含包均价约37100元/㎡。

G20地块如若触顶，则楼面价为21187元/㎡，与保利燕璟和颂相差无几，而无毛坯限价，是G20地块的另一优势，让买房人对其产品、上市价格都具有一定的想象力。

双地铁傍身的燕子矶G20，会再次刷新板块房价吗？

03

大校场G13地块

地块四至：东至祥天路；南至汇景南路；西至特色街巷；北至汇秀路

地块性质：二类居住用地

容积率：2.5

出让面积：28037.35㎡

起拍总价：21.7亿元

起拍楼面价：30959元/㎡

最高限价：24.8亿元

限制楼面价：35381元/㎡

摆上货架的大校场G13，是纯粹的宅地。离绕城路相对远，南临在售的润鸿府，东侧是南京外国语学校，北侧和西侧还有多幅地块待出让。

来看地块自身条件：出让面积约28037.35㎡，与一路之隔的润鸿府（29998.68㎡）比略小，但差异不大；容积率2.5，与板块主流项目同步，未来是如润鸿府般做高层产品，还是像伟星誉璟府一样做高低配，就看拿地房企的考量了。

值得一提的是，这块地起拍楼面价为30959元/㎡，若触顶成交，地价将达35524元/㎡。这是什么水平？虽然不及“四叶草”，但要比润鸿府的地价高出超4000元/㎡，今年首批出让的保利G02地价也不过31727元/㎡。

从航拍视角看，大校场G13以西，有金地大成汇文府、云尚紫薇、金基新睿樾府、伟星誉璟府等主力楼盘扎堆，最近的地铁站点为5号线神机营站。

大校场G13以北，是金陵华夏中心（已被华润接手）以及跑道公园。

我们认为，地铁6号线以及跑道公园、南外围合的区域，是大校场的纯粹住区，也是整个板块最有想象空间的所在。内部有丰富的教育、交通资源，稍稍往北是大校场的地标以及多元文娱商业配套，往东则是生态资源以及规划留白。

区域的综合优势，决定了改善能级。这也是伟星誉璟府、金基新睿樾府、秦淮金茂府、金地大成汇文府等楼盘不断探索升级改善产品的原因。大校场置业的更多内容，可回顾→干货篇：2023在大校场买房，到底有多少选择？

那么，南外旁，资质非常不错的G13，最后会不会触顶呢？下周见分晓。

04

雨核G14地块

地块四至：东至守正路；南至数字大道；西至霖梅路；北至规划纬二路

地块性质：二类居住用地

容积率：2.8

出让面积：36575.88㎡

起拍总价：25.15亿元

起拍楼面价：24558元/㎡

最高限价：28.85亿元

限制楼面价：28170元/㎡

今年南京首场土拍，河西、雨核、江宁宅地热度不减，触顶摇号。比如雨核G05，被10多家房企争抢，28分钟触顶，最后被万科拿下。

即将出让的雨核G14宅地，就在万科拿下的雨核G05旁，两幅地块间隔一条守正路。地块以北，是规划的幼儿园、小学用地，以及在建的龙翔初级中学。

G14本身的资质如何？一起看看。这块地的容积率与万科G05一致，均为2.8；出让面积比万科G05略大；起拍楼面价、限制楼面价则与万科G05相当，两块地看起来很像数字大道以北的“孪生”地。

从所处的位置来看，说G14左手河西、右手雨花不为过，未来可以从数字大道直达河西。不过，G14以西不远就是宁芜公路，在扩能改造完成前难免会受影响。

目前，G14所在的雨核板块，金基嘉玥已售罄；云上润府在售房源主力户型为108-171㎡，总价470万起；万科G05案名刚刚公布，为万科瑧拾，主打99、115、139㎡三种户型，价格待定，从实探来看，项目已经动工，速度较快。

可以看到，雨核的城建正在加速度，中华中学雨花校区已建成，江苏省妇幼保健院已开工，华润置地中心的商业部分也在如火如荼地建设。加上地铁先行、周边交通路网发达的优势，雨核的居住氛围越来越浓厚。

下周的土拍，G14能否像G05一样触顶摇号，不光是对板块热度的见证，也是对南京楼市最新温度的探测。

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