作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

视觉 | 杨凯

(资料图片仅供参考)

责编 | 韩玮烨

当下房地产市场正经历从全面下行向复苏转向的关键时期，行业变革形势之下，任何风吹草动都会触动市场敏感的神经。

01 一个积极信号，首次上调中国房企展望

2月9日，标普确认龙湖集团（00960.HK)的投资级评级，展望由负面上调至稳定。与此同时，仍然维持龙湖集团长期发行人信用评级为“BBB-”，维持其高级无抵押票据的发行评级为“BB+”。

值得注意的是，这是2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。

信用评级的核心作用在于揭示债务的信用风险，减少信息不对称，某种程度上会影响市场和投资者对企业未来发展的信心，同时对发债人拓宽融资渠道、扩大融资规模、降低融资成本均有一定的利好。也就是说，来自标普、惠誉、穆迪三大国际信用机构的评级是房企海外融资的重要信用背书，有了高等级评级，就意味着拿到了境外融资的“通行证”。

近年来，多家大型房企流动性危机持续扩散，境外评级机构对中国房地产行业持续看空。在一年多时间里，三大国际评级机构大规模下调房企评级，不完全统计超300余次，这其中包括出险房企，也包括经营面尚稳定的房企，龙湖也没能幸免。

评级下调，直接影响房企海外融资的难度和成本，而且，评级下调的负面舆论，还会直接传导到销售市场，导致企业销售下滑。因此，去年有部分房企不堪市场和舆论压力，选择主动撤销评级。

足见，此次的反转来之不易。也因此对于此次标普上调龙湖集团评级展望，业内普遍认为，这不仅是对龙湖的认可，也是国际评级机构及海外投资者对中国房企信心回归的“一个积极信号”，同时预示着海外融资渠道正在被重新打开，市场对房地产的信心已经到达了“一个重要的拐点”。

此外，上月，标普发布《China Property Is On The Cusp Of A Recovery 中国房地产业复苏曙光乍现》报告中指出，中国房地产行业只会变得更好。

报告分析表示，2022年末，国内推出的政策为行业的危机局面画上句号，行业将在2023年缓慢复苏。随着利好政策持续落地，中国房企信用评级有望提升，从而提高境外融资机会，进一步增强房企的流动性。

02 优质房企更快迎来“春天”

至于，为什么是龙湖？

标普指出，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施，龙湖集团是其中的主要受益者。

2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元人民币，发行期限3年，票面利率3.30%，认购倍数2.86倍，由中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债增”）为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债增按照市场化、法治化原则，通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。

同时，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行分别与龙湖集团达成战略合作并签署协议，龙湖得以继万科之后成为行业第二家与六大国有商业银行均签署战略协议的房企。

2022年12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。至此，龙湖又成为“内保外贷”首家落地房企。

此外，龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强，因此维持公司投资级评级，展望上调为稳定。

但仍需注意的是，这次标普仅仅是上调了龙湖集团的评级展望，长期发行人信用评级及其高级无抵押票据的长期发行评级仍维持上次评级标准。

也就是说，虽然对中资房企未来预期开始变好，但整体看中国房地产复苏进程仍需要一些时间，其稳定性及政策的延续性，仍备受投资人的关注。

03 有人持续向好，也有人沦陷

从目前的发展态势看，优质房企的融资格局会稳步向好，但行业出清的趋势不会改变。

闽系房企旭辉控股集团（00884.HK）在上周就刚刚又经历了一轮“过山车”。2月16日，旭辉旗下债券大涨，多只债券触发临停。而在此之前，其债券已连跌数日，遭遇市场批量抛售。上周一（2月13日）收盘，旭辉两只债券（“21旭辉03”和“20旭辉02”）跌超9%，其余“20旭辉03”跌近9%，“20旭辉01”、“21旭辉01”和“21旭辉02”跌超7%。此后两天，跌幅持续扩大，其中，“20旭辉01”、“21旭辉03”两日内跌幅超过35%。

对于债券大幅下跌，2月15日旭辉发布公告表示，近期公司生产、经营、销售情况正常。关于公司偿债能力方面，截至本公告披露日，旭辉集团所有公司债券均按时、足额偿付利息，不存在违约或延迟支付的情况。

而在这之前，2023刚开年，千亿房企时代中国就官宣美元债暴雷，其后阳光城、荣盛发展等也接连宣告债务违约。

可见，即便当下政策暖风频吹，但房企的悲欢也并不相通。

旭辉也一度是地产圈公认的优等生，去年5月份，监管层还将旭辉与龙湖、碧桂园等财务稳健的房企一起作为示范性发债试点房企，甚至去年上半年旭辉还在拿地。结果，短短几个月后，旭辉就正式官宣美元债暴雷，引发市场恐慌。

2022年11月1日，旭辉控股集团发布公告称，已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付的本金和利息（公司预计将继续支付的若干有抵押的项目贷款除外）。

当然，旭辉也没有停下自救的步伐。2022年12月，旭辉控股公告称，美元债重组方案正在推进中。有消息称，旭辉最早于今年2月底公布重组方案，预计3月开始与债权人就重组方案进行谈判。

目前旭辉集团已先后与包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行在内的五家国有银行签订银企战略合作协议；并与光大银行、厦门国际银行等股份制银行、建银国际等金融机构达成战略合作，推动保交付、保品质、保民生。

2月8日，东方资产宣布与旭辉集团签署战略合作协议，将帮助旭辉进行资产处置、资产盘活、项目并购重组，并提供金融支持。

在一系列纾困政策和行动支持下，暖风一直在吹，但从房企本身来看，偿债压力依旧很大。

房企资金流动两条腿缺一不可，一是融资，二是销售。因此睿和智库一直强调， 伴随融资政策松绑，房企融资环境有所恢复，但对行业信心的提振难以持续。从中长期来看，开发商的资金链依然需要依靠销售市场回暖。

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